Dalla compravendita di un immobile nascono per entrambe le parti tanto dei diritti quanto degli obblighi. A fronte infatti di alcuni diritti in capo ad un contraente, corrispondono eguali obblighi a carico della controparte, cosicché sia il venditore che l’acquirente si trovano coinvolti in un reciproco vincolo di pretese da veder soddisfatte e doveri da rispettare.

Se alcuni di questi diritti/obblighi, quali il pagare/ricevere il prezzo e il consegnare/ricevere l’immobile, sono, per comune sentire, così ovvi e scontati, altri risultano ai più meno noti, quantunque rivestano una pari rilevanza e dignità.

Esaminiamone alcuni dai contrapposti punti di vista del venditore e dell’acquirente.

Il venditore ha diritto di ricevere dall’acquirente al momento della sottoscrizione del contratto di vendita l’intero importo  del prezzo convenuto. E’ frequente che il venditore abbia già ricevuto un anticipo di detto prezzo, in genere a titolo di caparra: avrà, pertanto, diritto in tal caso alla somma dovuta per differenza, ossia al saldo del prezzo di vendita. E’ facoltà del venditore concedere una dilazione di pagamento all’acquirente, con o senza previsione del pagamento degli interessi.

Sta alla discrezionalità del venditore (in base anche alla fiducia che nutre verso la controparte) chiedere ed ottenere dall’acquirente garanzie per il buon esito del pagamento dilazionato del prezzo.

Queste le alternative: semplice menzione in atto della dilazione di pagamento; emissione di cambiali con o senza garanzia ipotecaria; iscrizione di ipoteca legale; riserva di proprietà sino al pagamento dell’ultima rata di prezzo. Stante la complessità dell’argomento e soprattutto la necessità di una valutazione in relazione al singolo caso concreto, si consiglia di rivolgersi al notaio il quale suggerirà la migliore soluzione per la tutela del vostro diritto.

Un accenno, infine, alle modalità di pagamento: essendo vietata dalla legge la circolazione di denaro contante per importi superiore ad Euro 12.500, l’alternativa  si pone in sostanza tra assegni circolari non trasferibili (ossia emessi dalla banca, con garanzia dell’esistenza della copertura), bancari o postali non trasferibili (privi della garanzia suddetta) e bonifico bancario (molto spesso il vero e proprio bonifico è preceduto da un mandato irrevocabile dato alla banca dal compratore di corrispondere quella data somma di denaro al venditore).

Il venditore ha innanzitutto l’obbligo di consegnare l’immobile venduto nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone e cose , all’acquirente al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al saldo del prezzo, dunque.

E’ sua facoltà, comunque, di consentire al futuro acquirente di immettersi nell’immobile anche prima del vero e proprio passaggio di proprietà, fermo restando che essendo egli ancora proprietario del bene ne è come tale sempre responsabile a livello civile, penale, amministrativo e fiscale.

Viceversa il venditore può essere autorizzato dal neo acquirente a permanere nell’immobile ceduto o comunque a ritardare la consegna anche in un momento successivo. Il venditore ha l’obbligo di comunicare con apposito modulo all’autorità locale di P.S. (Polizia di Stato o, in mancanza, Sindaco) entro 48 ore dalla consegna, la cessione della proprietà del fabbricato, indicando le generalità dell’acquirente.

Il venditore infine ha l’obbligo

- di indicare al notaio gli estremi della concessione edilizia del fabbricato venduto;

- di produrre tutta la documentazione amministrativa in caso di condono edilizio;

- presentare il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune competente in caso di alienazione di terreni;

- di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa;

- di pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, sino alla data di vendita salvo patto contrario;

- di pagare l’I.C.I. sino a tutto il mese di vendita, nel caso in cui il trasferimento avvenga decorsi già 15 giorni del mese stesso, altrimenti sino al mese precedente a quello di conclusione del contratto nel caso ciò avvenga nei primi 15 giorni.

Il compratore ha anzitutto il diritto di ricevere dal venditore la consegna dell’immobile al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al pagamento del prezzo, nello stato di fatto conosciuto, con gli eventuali accessori pattuiti, libero da persone e da cose.

E’ lecito da parte dell’acquirente richiedere in anticipo rispetto al trasferimento definitivo, la consegna del bene: tuttavia non è suo diritto ottenerla, essendo rimessa alla discrezionalità del proprietario consentirla (non solo in quanto non saldato ancora il prezzo, ma stante anche la perdurante responsabilità civile, penale, amministrativa e fiscale in capo al venditore connessa al fatto della proprietà).

E’ viceversa anche possibile per il compratore al fine di agevolare il venditore rinviare la consegna dell’immobile ad un momento successivo alla stipula del contratto definitivo, pur essendo consigliabile, in tale ipotesi, fissare un termine ultimo nell’atto stesso, con previsione di un’eventuale penale in caso di ritardo.

L’acquirente ha diritto: di ricevere dal venditore tutta la documentazione relativa all’immobile (ad esempio in merito ai condoni edilizi e in merito a ricevute di pagamento delle spese condominiali o di eventuali mutui gravanti sull’immobile); di essere garantito dal venditore sia dall’evizione che dai vizi del bene; di ottenere dal venditore tutte le informazioni utili relative all’immobile.

Obbligo principale dell’acquirente è ovviamente quello di pagare il prezzo pattuito al venditore al momento della sottoscrizione del contratto di acquisto.

Nell’ipotesi di anticipato versamento di una somma a titolo di acconto o caparra vi sarà ovviamente l’obbligo di versare la differenza, ossia il saldo prezzo.

E’ lecito per l’acquirente richiedere una dilazione di pagamento, ma non è suo diritto ottenerla dal venditore, essendo rimessa alla discrezionalità di quest’ultimo concederla: l’obbligo di pagare integralmente il prezzo, nasce, infatti, in capo al compratore con l’acquisto e la consegna del bene.

A proposito della consegna del bene, è invece, facoltà dell’acquirente non saldare interamente il prezzo di vendita nell’ipotesi in cui il rilascio dell’immobile da parte del venditore non avvenga:  rientra, nel più ampio ambito degli accordi tra le parti, scegliere una delle molteplici soluzioni possibili  (pagamento integrale senza consegna, con concessione quindi al venditore di un termine ultimo per il rilascio dell’immobile; previsione di una penale; pagamento del saldo prezzo solo alla consegna: in tale ultimo caso sarà, però,  necessario dopo il contratto di compravendita, un ulteriore atto notarile cosiddetto di quietanza, con il quale il venditore, consegnando l’immobile e ricevendo il saldo prezzo dell’acquirente, rilascia a quest’ultimo ricevuta liberatoria del pagamento del prezzo di vendita).

Nella compravendita di un immobile, sin da quelle che abbiamo definito come fasi che precedono l’atto definitivo, il notaio svolge una funzione piuttosto delicata ed importante: quella di verificare che effettivamente il venditore possa liberamente vendere quel bene e che l’acquirente, a sua volta, possa liberamente acquistarlo.

A mero titolo esemplificativo, e solo per citare alcuni degli aspetti di maggior rilevanza, il notaio svolge la funzione:

- di assicurare la certezza dell'identità personale delle parti (in altre parole che il venditore e, quindi, proprietario di quell'immobile sia proprio quel venditore e proprietario);

- di garantire la piena proprietà, titolarità e disponibilità in capo a chi cede, di quel dato immobile nonché la sua completa libertà da ipoteche, pignoramenti ed ogni altro genere di vincoli o limitazioni;

- di accertare che il venditore sia stato soddisfatto ed abbia così ricevuto dall'acquirente il corrispettivo pattuito e che, nel contempo, l'acquirente abbia ricevuto dal venditore le tanto desiderate chiavi della nuova casa, potendo così (finalmente) entrare veramente in possesso della stessa;

- di consigliare, infine, al meglio il compratore (nonché il venditore, come meglio si spiegherà ...), per quanto concerne il profilo fiscale, suggerendo le soluzioni migliori e più vantaggiose da un punto di vista economico in considerazione della concreta situazione.

E questi sono solo alcuni dei molteplici ed importantissimi compiti che il notaio, nella sua duplice veste di libero professionista e pubblico ufficiale, è chiamato a compiere allorquando viene investito dell'incarico di curare l'intero iter di una compravendita immobiliare; iter alquanto lungo e laborioso che vede nella conclusione e nella sottoscrizione del contratto definitivo soltanto una sua fase, seppur centrale ed emblematica, rappresentando, infatti, in sostanza, la stipulazione dell'atto notarile, il lato esteriore (la punta dell'iceberg si potrebbe metaforicamente dire!) di tutto l'oscuro ma fondamentale lavoro compiuto dal notaio (lavoro che peraltro non è destinato a terminare affatto con la redazione e la firma del contratto, ma che continua, con pari intensità ed importanza, anche successivamente, per il compimento di altri rilevanti adempimenti quali la registrazione, la volturazione e soprattutto la trascrizione del contratto).

Non sempre il proprietario di un bene può vendere lo stesso quando e come vuole e così pure non tutti i soggetti possono liberamente rendersi acquirenti di un bene: può accadere infatti che vi siano dei vincoli o dei limiti che ne permettano la vendita o l’acquisto solo dopo aver compiuto una serie di formalità.  

- Se il coniuge vuole vendere un immobile, occorrerà verificare se vi sia o meno la necessità del consenso dell’altro coniuge.

- Se un minore o un interdetto sono proprietari di un bene, occorre l’autorizzazione del giudice alla vendita e l’intervento del loro tutore o del genitore o del legale rappresentante; la stessa cosa accade in caso di acquisto da parte loro.

- Se il bene ereditario è in comunione tra i diversi coeredi, per venderne la propria quota occorre prima “offrirlo” agli altri comproprietari e, solo se questi non accettano di acquistarlo, la si può cedere a soggetti che non fanno parte della comunione.

- Per la vendita di un terreno agricolo, se i confinanti o i soggetti insediati sullo stesso sono coltivatori diretti, occorre comunicare ad essi l’intenzione di vendere il bene e, solo se questi rifiutano di acquistarlo, lo si può vendere, alle stesse condizioni comunicate, a terzi estranei.

- Per vendere un immobile non abitativo concesso in locazione, occorre prima offrirlo in vendita all’inquilino; in taluni casi anche gli appartamenti ad uso abitazione, possono essere sottoposti ad un tale tipo di regime.

- Se acquirente o venditore di un bene è una società, sia essa di persone o di capitali, o un ente in genere, occorre che all’atto intervenga il soggetto che ha potere di rappresentare la società e di compiere acquisti o vendite per conto della stessa, previa (eventuale) autorizzazione dell’organo interno competente.

- Se un immobile rientra nell’ambito dell’edilizia economica popolare o “pubblica” in genere, vi possono essere innumerevoli limiti per la vendita/l’acquisto dello stesso (prezzo vincolato, divieto temporaneo di alienazione, requisiti soggettivi del compratore, durata temporanea della proprietà, preventive autorizzazioni).

- Se l’immobile è classificato come “bene culturale” o se è soggetto a particolari vincoli artistico-paesaggistici occorre, in determinate circostanze, l’autorizzazione delle competenti autorità affinché possa essere venduto ed è soggetto alla prelazione all’acquisto da parte della soprintendenza.

- Può accadere che sul bene gravino delle cosiddette formalità (di solito delle ipoteche) che non lo rendano totalmente “libero”; il notaio è in grado di verificare l’esistenza di tali circostanze e di consigliare le relative soluzioni.

- Altre volte il bene il bene può essere gravato da una servitù (assai diffusa è quella che consente il passaggio, pedonale o con mezzi, a favore del proprietario del ben e confinante sul bene oggetto della vendita) che ne possa impedire un godimento pieno e completo: è importante conoscere già prima di impegnarsi alla vendita o all’acquisto se esistano o meno tali tipi di gravami.

- Per i terreni è sempre importante verificare la “natura” degli stessi (se siano cioè agricoli, edificabili oppure se sugli stessi vi siano dei vincoli paesaggistici, archeologici o di altro tipo) attraverso il Certificato di Destinazione Urbanistica e controllare che l’eventuale frazionamento del terreno sia stato approvato secondo legge.

- Per ogni tipo di immobile è necessario controllare la sua regolarità catastale.

- Per i fabbricati è fondamentale accertarsi che la destinazione d’uso dello stesso sia conforme a quella progettuale ed a quella catastale.

E’ eccezionale (e probabilmente solo teorica) l’ipotesi che una compravendita immobiliare si perfezioni istantaneamente, ossia con la stipula del contratto definitivo tra il compratore e il venditore, a immediato ridosso del loro primo contatto, essendo di norma occorrente, per giungere alla formazione di un accordo su un contratto di compravendita immobiliare, il decorso di un lasso più o meno lungo di tempo, affinchè si possa svolgere, tra i futuri potenziali contraenti (e/o i professionisti da costoro incaricati), un negoziato finalizzato a esaminare gli eventuali punti di conflitto, a scambiarsi idee e a proporre possibili soluzioni atte a risolvere le reciproche divergenze di interessi (e, principalmente, il fatto che il compratore intende pagare il prezzo minore possibile e che il compratore invece incassare quello maggiore possibile, entrambi con la pretesa di ottenere le clausole contrattuali a sé più favorevoli).

La prassi del mercato immobiliare insegna infatti che il percorso da compiere per giungere alla stipula di un contratto di compravendita immobiliare è caratterizzato, di solito, dallo svolgimento di una serie di fasi, articolate diversamente a seconda che si tratti di una negoziazione di grande valore o complessità oppure una negoziazione senza evidenze di straordinarietà.

Nel caso della negoziazione di grande valore o complessità, solitamente accade che i potenziali contraenti si scambino una reciproca manifestazione di interesse (con una cosiddetta “lettera di intenti”) e, successivamente, svolgano una trattativa (spesso con un vincolo di esclusiva, e cioè assumendo l’obbligo di non intraprendere trattative “parallele” con altri potenziali contraenti), nel corso della quale vengono affrontati minutamente i problemi da risolvere e vengono via via concordate le clausole destinate a comporre il loro futuro contratto.

Nelle negoziazioni di minore complessità, invece, vi sono almeno tre possibili evenienze:

a) si svolge una trattativa tra un potenziale venditore e un potenziale acquirente, in esito alla quale il potenziale acquirente formula una proposta d’acquisto (di solito, mediante moduli prestampati) al potenziale venditore, il quale, con la sua accettazione, provoca la conclusione del contratto proposto dal potenziale acquirente (potrebbe anche accadere il contrario – ma è infrequente – e cioè che la proposta sia formulata dal potenziale venditore e che l’accettazione sia espressa dal potenziale acquirente; l’esito, comunque, è il medesimo, e cioè si verifica la conclusione del contratto proposto);

b) il potenziale acquirente, venuto a conoscenza (ad esempio: mediante la lettura di un annuncio pubblicitario su un giornale quotidiano o per il tramite di una agenzia immobiliare) della disponibilità di un dato immobile per la vendita, formula (senza che sia svolta alcuna trattativa) una proposta di acquisto (di solito, mediante moduli prestampati) e la sottopone al potenziale venditore, il quale, se l’accetta, determina la conclusione del contratto proposto dal potenziale acquirente;

c) il potenziale venditore, ricevuta la proposta del potenziale acquirente, di cui sopra alla lettera b), non esprime la propria accettazione, ma formula una contro-proposta: ad esempio, perché ritiene troppo basso il prezzo offerto dal potenziale acquirente o perché non condivide taluna delle clausole contrattuali proposte dal potenziale acquirente; questa contro-proposta può essere accettata dal potenziale acquirente (con il che si conclude il contratto proposto dal potenziale venditore) oppure può innescare la necessità di una trattativa finalizzata all’esame di tutti quegli aspetti dell’affare sui quali occorre trovare un accordo e che dovranno essere riflessi nelle clausole del contratto di compravendita che verrà stipulato ove le trattative abbiano un esito positivo.

In tutte le tre ipotesi appena descritte si è dunque fatto cenno al fatto che può addivenirsi alla stipula di un contratto mediante l’accettazione di una proposta. Il contratto che in tal caso si forma è il contratto ipotizzato nella proposta accettata (il tutto, di solito, svolto – come già accennato – mediante l’utilizzo di moduli prestampati): può trattarsi di un contratto definitivo (caso nel quale, se l’oggetto del contratto è un trasferimento immobiliare, e la proposta e l’accettazione non sono state confezionate – come accade nella massima parte dei casi – in “forma notarile”, occorre la riproduzione del contratto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata del contratto concluso mediante accettazione della proposta, al fine della sua trascrizione nei Registri Immobiliari) ma può trattarsi anche di un “contratto preliminare”, al che ne occorre poi la sua esecuzione, mediante la conseguente stipula di un “contratto definitivo”.

Affinché l'accettazione di una proposta possa determinare la conclusione di un contratto, è necessario che, nella proposta, siano indicati tutti gli elementi necessari del futuro contratto che la proposta ipotizza. Volendo qui di seguito descrivere analiticamente quello che dovrebbe essere il contenuto “standard” di una proposta, può dunque dirsi che in essa occorrerebbe indicare:

a) le generalità del proponente e dell’oblato (con questo termine, nel gergo giuridico, si definisce il destinatario di una proposta);

b) l’indicazione del diritto e della aliquota di detto diritto che si propone di compravendere (piena o nuda proprietà, usufrutto; intera piena proprietà o una quota di essa) e dell’immobile oggetto di tale diritto, specificandone i dati catastali e le ragioni di coerenza con gli immobili limitrofi (e cioè l’indicazione dei confini), allo scopo di evitare ogni incertezza riguardo all'individuazione del bene in questione e, quindi, di scongiurare l’evenienza di divergenze interpretative circa la definizione dell’esatto oggetto del contratto;

c) il prezzo proposto per la compravendita (ovvero i criteri proposti per determinarlo), con la precisazione dei termini e delle modalità di pagamento; deve inoltre essere specificato se il prezzo proposto sia stato determinato “a corpo” (e cioè si tratti di un importo forfettario, stabilito con riferimento all'immobile visto nella sua interezza, a prescindere dalla sua estensione) oppure “a misura” (e cioè se si tratti di un prezzo calcolato sulla base delle dimensioni del bene compravenduto: ad esempio, cinquemila euro per ogni metro quadrato di superficie dell’immobile) dovendosi presumere che, in mancanza di indici di segno contrario, si tratterà di un prezzo determinato “a corpo”­;

d) l’indicazione dello “stato di fatto” (si pensi al caso che l’appartamento abbia impianti non “a norma”) e dello “stato di diritto” (si pensi al caso che si tratti di un immobile attualmente condotto in locazione) in relazione al quale il proponente si dichiara disposto a concludere l'affare: qualora infatti nella proposta non vi siano particolari precisazioni sul punto, si deve probabilmente ritenere che il proponente acquirente intenda acquistare l’immobile “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova” (cosicchè l’acquirente non può pretendere che il venditore metta gli impianti a norma e che gli sia consegnato un appartamento libero da rapporti di conduzione);

e) l’indicazione di eventuali termini (in particolar modo, del termine di efficacia della proposta, del termine entro il quale il rogito notarile debba essere stipulato, del termine di consegna del bene compravenduto, eccetera) o condizioni ai quali il proponente intenda subordinare la sua iniziativa: si pensi al caso che il proponente (avendo la necessità di definire l'affare in un breve tempo) formuli la propria proposta, specificando che l'oblato potrà accettarla entro il termine di tre mesi, dopodiché la proposta stessa si intenderà caducata; oppure, si pensi al proponente che intenda acquistare l’immobile libero da ogni ipoteca, e che quindi subordini l’efficacia della sua proposta alla cancellazione di un gravame ipotecario iscritto sull'immobile a carico del proprietario potenziale venditore;

f) l’indicazione della data di formazione della proposta: questa indicazione è necessaria ad esempio per stabilire la durata dell’efficacia della proposta, qualora ad esempio essa sia dichiarata valevole per un certo periodo di tempo (ad esempio: per tre mesi dalla sua emissione);

g) la sottoscrizione del proponente, senza la quale il documento recante la proposta non è considerabile in termini di “scrittura privata” con la conseguenza che si avrebbe in tal caso una proposta priva del requisito (imprescindibile nella contrattazione immobiliare) di dover essere redatta per iscritto.

Il  contratto di compravendita è definito dal legislatore come il contratto «che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo» (articolo 1470 del codice civile); in particolare, mediante la compravendita immobiliare, le parti convengono che il diritto di proprietà di un bene immobile (o un altro diritto reale di godimento su un bene immobile) sia trasferito dal titolare di esso (e cioè, dalla cosiddetta “parte venditrice” o “dante causa”) in capo a un nuovo titolare (e cioè a favore della cosiddetta “parte acquirente” o “avente causa”), verso il corrispettivo di una somma di denaro, secondo le modalità, le condizioni e i termini concordati durante le trattative che hanno condotto alla stipula di quel dato contratto (e descritti nelle clausole di cui il contratto si compone).

Se, in teoria, alla stipula di un contratto di compravendita immobiliare (evidentemente, in seguito a una trattativa, breve o complessa a seconda dei casi) ben si può addivenire “direttamente”, e cioè senza che prima sia stipulato alcun altro contratto, in realtà, nella massima parte dei casi, la trattativa finalizzata a una compravendita immobiliare sfocia nella stipula di un “contratto preliminare”, e cioè un contratto con il quale le parti contraenti si obbligano alla stipula del “contratto definitivo”  (quest’ultimo è il contratto da cui deriva l’effetto traslativo, vale a dire il trasferimento del bene oggetto di compravendita dal venditore all’acquirente).

Ciò accade per la particolare natura della contrattazione immobiliare e del bene che ne è oggetto: invero, le parti di una contrattazione immobiliare hanno spesso interesse a definire un periodo di tempo (intercorrente tra il giorno in cui si forma il consenso sulla stipula del contratto preliminare di compravendita e il giorno in cui si dà esecuzione a detto consenso, mediante la stipula del contratto definitivo, dal quale deriva l’effetto traslativo) utile a “dar sistemazione” alle loro esigenze: ad esempio, entrambe le parti contraenti debbono programmare il proprio trasloco (da e verso l’immobile oggetto di compravendita); il venditore deve preparare (o formare) i documenti occorrenti per stipulare il contratto definitivo; l’acquirente, a sua volta, deve esaminare i documenti del venditore ed effettuare taluni controlli; l’acquirente deve eseguire rilievi dei beni oggetto di compravendita o effettuarvi lavori di manutenzione o di ristrutturazione, eccetera. Ebbene, sarebbe oltremodo rischioso svolgere tutte queste attività senza avere la certezza che la controparte resti libera di prestarsi alla stipula del contratto definitivo; ha senso invece svolgerle sapendo che la controparte ha l’obbligo di firmarlo.

E’ perciò assai raro che le parti – al termine delle trattative sviluppate per negoziare le condizioni di compravendita di un dato bene immobile – procedano immediatamente al perfezionamento del contratto definitivo di compravendita, essendo dunque di gran lunga più frequente il caso che, anteriormente alla stipula del contratto definitivo, venga perfezionato il cosiddetto “contratto preliminare”, e cioè il contratto mediante il quale le parti convengono di (obbligandosi reciprocamente a) prestarsi in futuro il consenso occorrente per la formazione del cosiddetto “contratto definitivo”, vale a dire il contratto che provoca il trasferimento del diritto compravenduto dalla parte venditrice alla parte acquirente. Invero, il contratto preliminare non ha alcun riflesso immediato sulla titolarità del bene oggetto di negoziazione tra le parti: il contratto preliminare, infatti, non produce l’effetto di trasferire la proprietà del bene immobile considerato, ma ha “solo” l'effetto di obbligare il promittente venditore a trasferire la proprietà di tale bene a favore del promissario acquirente, il quale, a sua volta, in forza del contratto preliminare, rimane obbligato ad acquistarlo.

In altre parole, l’effetto del contratto preliminare è solamente quello di obbligare i contraenti ad addivenire alla stipulazione di un successivo contratto (il contratto definitivo), con il quale si attuerà compiutamente e definitivamente l'assetto di interessi da essi perseguito, ossia il trasferimento del diritto compravenduto dal venditore all’acquirente, realizzandosi perciò una “scissione temporale”   tra il momento in cui viene raggiunto l’accordo sull'assetto di interessi che le parti contraenti intendono porre in essere e la concreta realizzazione di tali interessi, la quale si otterrà, per l'appunto, solo con la stipulazione del contratto definitivo: con il contratto preliminare, infatti, le parti si danno atto di avere raggiunto un'intesa su tutti gli elementi della intrapresa negoziazione, e dunque sul fatto che le trattative sono giunte al termine, ma al contempo esse convengono di posticipare l’effetto tipico del contratto di compravendita (e cioè l’effetto traslativo del bene oggetto di contrattazione) al termine del periodo che esse stabiliscono dover intercorrere tra il momento in cui viene espresso il consenso alla stipula del contratto preliminare (che, nel gergo commerciale, è identificato come il momento in cui si “blocca l'affare”)  e il momento in cui, verrà espresso un nuovo consenso, occorrente alla produzione dell’effetto traslativo del bene compravenduto che è stato programmato con la stipula del contratto preliminare.

In quanto “preparatorio” rispetto al contratto definitivo, il contratto preliminare è qualificabile come un contratto “strumentale”, dotato di efficacia obbligatoria (poiché da esso origina l’obbligo, a carico dei contraenti, di stipulare un futuro contratto), stipulato con la funzione di programmare, in modo vincolante per i contraenti, il momento in cui verrà stipulato il contratto definitivo e, dunque, il momento in cui si verificheranno gli effetti di quest’ultimo contratto.

Con ciò il contratto preliminare permette la definizione di un periodo di tempo (quello intercorrente tra il contratto preliminare e il contratto definitivo) utile a consentire alle parti contraenti lo svolgimento di quelle attività organizzative che esse debbono (o intendono) compiere in vista della stipula del contratto definitivo: la funzione primaria del contratto preliminare è, infatti, quella di permettere alle parti contraenti di soddisfare il proprio interesse di obbligarsi reciprocamente alla stipulazione del contratto definitivo, di modo che nessuna di esse possa sottrarsi all’impegno assunto di dar esecuzione a quanto convenuto nel contratto preliminare stesso; e, quindi, scongiurando il rischio che l’attuazione delle proprie esigenze organizzative, da parte di ciascuno dei potenziali contraenti, senza aver prima ricevuto il consenso vincolante dell’altro contraente alla stipula dell’ipotizzato contratto definitivo, possa rivelarsi un’attività inutilmente compiuta oppure un’attività che addirittura procuri un danno a chi l’abbia svolta.

Si pensi al caso di Tizio che alieni il proprio appartamento al fine di ricavare il denaro occorrente per finanziare l’ipotizzato acquisto della casa di Caio, da questi posta in vendita; acquisto che non possa poi attuarsi stante il fatto che l’ipotizzato venditore Caio, non vincolato dal rilascio di una proposta irrevocabile o dalla stipula di un contratto preliminare con Tizio, non si presti ad addivenire al contratto la cui stipula era stata immaginata nel corso di contatti, svoltisi tra l’ipotizzato venditore Caio e l’ipotizzato acquirente Tizio, rimasti al livello di contatti informali, ma mai appunto sfociati nel rilascio di dichiarazioni vincolanti.

La stipula di un contratto preliminare delle trattative consente dunque ai contraenti di programmare serenamente il loro acquisto senza che vi sia il rischio del “pentimento” di una di esse circa la stipula del contratto definitivo, dal quale deriveranno gli effetti traslativi, in quanto, in tal caso, vi sarebbe la “protezione” derivante dalla norma di cui all’articolo 2932 del codice civile, e cioè la facoltà della parte che subisce l’altrui inadempimento all’obbligo di contrarre, di richiedere al giudice l’emanazione di una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso e dalla quale dunque derivi l’effetto traslativo programmato con il contratto preliminare; viceversa, nel caso che l'accordo delle parti in esito a una trattativa non sia esplicitato in un contratto preliminare, ognuna di esse si assume il rischio che l'operazione possa non andare a buon fine.

Al riguardo, si immagini che il potenziale acquirente Tizio, riponendo affidamento solo “sulla parola” del potenziale venditore Caio, una volta raggiunto un accordo verbale con la controparte circa la vendita da Caio a Tizio di un dato appartamento, proceda alla disdetta del contratto di locazione della casa in cui Tizio attualmente abita; e pure si ipotizzi che, successivamente, Caio si rifiuti di dar seguito alla stipula del contratto di vendita ipotizzato nella trattativa con Tizio non consacrata nella stipula di un contratto preliminare: laddove dunque Tizio si trovi nella situazione di vedersi negata la stipulazione del preconizzato contratto di vendita, non essendo stato assunto alcun obbligo alla conclusione di questo contratto, egli potrà giovarsi solamente, ove ne ricorrano i presupposti, di un risarcimento del danno per responsabilità precontrattuale, e cioè la responsabilità che sorge in capo a chi viola il dovere di comportarsi con correttezza nel corso delle trattative.

Dalla firma di un contratto preliminare si origina un rapporto giuridico che ha effetto solo tra i soggetti che hanno firmato quel contratto. Questo significa che, nonostante la firma del preliminare, il venditore:

- potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad esempio un usufrutto);

- potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita.

Se questo accadesse, non si potrebbe chiedere a un giudice di mettere nel nulla le attività illecite che il venditore abbia compiuto e cioè di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma si potrebbe solo chiedergli il risarcimento dei danni (e sempre che il venditore abbia un patrimonio aggredibile, in quanto, se fosse nullatenente, il danneggiato non troverebbe alcunchè su cui soddisfarsi).

Inoltre, a prescindere dal caso che il venditore si comporti scorrettamente, questi potrebbe comunque subire azioni sull’immobile da parte di terzi, come pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione in giudizio inerenti l’immobile promesso in vendita.

C’è dunque un rimedio per evitare tutte queste spiacevoli  conseguenze ? La risposta è positiva: per sterilizzare i rischi cui s’è appena accennato, occorre procedere alla “trascrizione” del contratto preliminare nei Registri Immobiliari, operazione per la quale è indispensabile l’intervento del notaio (solo gli atti notarili, e non le semplici scritture private, sono infatti considerati dalla legge idonei ad essere introdotti nei Pubblici Registri).

Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, infatti, si impedisce che i diritti del promissario acquirente siano pregiudicati da altre eventuali vendite dello stesso immobile ad opera del promittente venditore, da qualsiasi altro atto compiuto dal venditore o da qualsiasi fatto che il promittente venditore subisca.

La trascrizione del preliminare produce infatti un cosiddetto “effetto prenotativo”: in sostanza, essa comporta che gli effetti della futura trascrizione del contratto definitivo retroagiscano al momento in cui è avvenuta la trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i soggetti terzi rispetto al contratto preliminare, è come se il contratto definitivo fosse stato trascritto nei Registri Immobiliari nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. Ne consegue che vengono così neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che intervengano alla trascrizione del contratto preliminare.

La trascrizione del contratto preliminare garantisce, inoltre, un'ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare da parte del promittente venditore. Infatti la legge riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) un “privilegio speciale” sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica, l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla eventuale vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori, e quindi di essere pagato prima degli altri creditori.

In conclusione, si rende tanto più opportuno trascrivere il contratto preliminare quanto maggiore sia il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze che dalla mancata trascrizione possono derivare, e cioè:

• quanto maggiore è il lasso di tempo che deve intercorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;

• quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto;

• quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso del venditore che sia un imprenditore e che, come tale, sia un soggetto fallibile).

Il nostro ordinamento giuridico, in considerazione dell’estrema importanza della proprietà immobiliare, non solo esige che l’accordo delle parti rivesta la forma scritta, ma richiede anche l’osservanza di talune regole essenziali, la presenza di alcuni requisiti fondamentali ed il contestuale adempimento di alcuni obblighi particolari.

Proprio per questi motivi e soprattutto al fine di tutelare l’elevato valore della posta in gioco, si è affidato il compito di curare le compravendite immobiliari al notaio, nella sua duplice veste di pubblico ufficiale e di esperto professionista in campo giuridico, il quale potrà anche suggerire soluzioni alternative più idonee al raggiungimento del risultato sperato in relazione al singolo caso concreto.

La compravendita può essere giustamente considerata come l’atto notarile per eccellenza, anche in considerazione tra l’altro di tutti gli adempimenti che la legge pone a carico del notaio a seguito della sua stipula (solo per citare i più rilevanti: registrazione, volturazione, trascrizione, comunicazioni alle competenti autorità previste dalla legge …).

E’ il notaio che redige il contratto, dopo aver indagato la volontà delle parti e dopo aver reperito tutte le informazioni utili ed effettuato tutti i necessari controlli per il buon esito della compravendita.

E’ sempre il notaio che dà lettura del contratto alle parti, le quali possono anche non essere tutte contestualmente presenti: è possibile, infatti, l’intervento dei contraenti anche in momenti separati; valuterà il notaio (il quale sarà presente comunque e sempre) la necessità, l’opportunità e la giuridica ammissibilità di tale possibilità.

Se le parti lo richiedono o il notaio lo ritiene opportuno, se non addirittura necessario (è l’ipotesi dell’analfabeta o del non vedente), possono assistere alla lettura dell’atto anche due testimoni, non parenti né interessati alla compravendita.

Le sottoscrizioni delle parti, eventualmente dei testimoni, ed infine del notaio rappresentano senza dubbio il suggello finale, il momento più emblematico e giustamente più importante (soprattutto sotto il profilo emotivo) della compravendita.

La legge notarile richiede una vera e propria sottoscrizione col nome e cognome (ossia una firma per esteso, chiara e leggibile): non è quindi un vezzo del notaio richiedere ciò.

Se una parte non potesse o non sapesse sottoscrivere, oltre alla necessaria e contestuale presenza di tutte le parti ed anche dei testimoni, è sufficiente che la parte dichiari la ragione che legittima tale impossibilità.

Nel contratto di compravendita sono riportate le generalità  anagrafiche tanto del venditore che dell’acquirente, la descrizione dell’immobile oggetto del trasferimento, con l’indicazione della sua ubicazione, della sua natura, e dei suoi confini nonché la sua identificazione catastale ed alcune obbligatorie informazioni a livello urbanistico-edilizio.

Naturalmente è indicato il prezzo di acquisto dell’immobile e le sue modalità di pagamento (ossia se è stato già pagato o viene pagato contestualmente, con conseguente rilascio di quietanza da parte del venditore oppure se vi è una dilazione nel pagamento); è riportato se la consegna dell’immobile sia già avvenuta (e le tanto sospirate chiavi consegnate!), oppure avvenga contestualmente o debba avvenire entro e non oltre una certa data (eventualmente  prevedendo una penale in caso di ritardo); vi è la prestazione della garanzia da parte del venditore in merito alla piena disponibilità e libertà del bene o, viceversa, l’indicazione degli eventuali vincoli o gravami e delle modalità di estinzione e cancellazione dei medesimi; nonché  infine, possono essere inseriti tutta una serie di specifiche pattuizioni, variabili di caso in caso, sulla base di quanto richiesto dal contraente e consigliato dal notaio, in genere onde evitare possibili future discussioni (a titolo esemplificativo, si pensi alla ripartizione delle spese condominiali, sull’eventuale cessione, unitamente all’immobile, anche di alcuni mobili o accessori dello stesso; alla previsione di deroghe o ampliamenti delle garanzie tradizionali ...).

E’ comunque compito del notaio di indagare la volontà delle parti e tradurla nella migliore formulazione giuridica, al fine di soddisfare paritariamente i contrapposti interessi delle parti.

 

Dopo anni di attese è stato finalmente emanato il D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”: è il decreto legislativo che introduce maggiori tutele per chi acquista case in corso di costruzione.

Le novità introdotte risultano di notevole impatto sociale: basti pensare che, secondo stime di associazioni di categoria, dal 1995 ad oggi le famiglie italiane coinvolte nelle migliaia di fallimenti di imprese di costruzione sono state più di 200.000.

Il D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, entrato in vigore il 21 luglio 2005, pone delle ben precise garanzie a tutela dell’acquirente e a carico di chi vende i suddetti immobili, oltre che più in generale numerose norme di comportamento, tese ad impedire che, nell’eventualità di una situazione di crisi (fallimento, pignoramento o altro: art. 1, primo comma, lettera c) dell’impresa venditrice, sfumino non solo l’acquisto da effettuare, ma anche la possibilità di riottenere le somme ed i soldi anticipatamente versati.

Diversi e numerosi sono i soggetti e le categorie dunque interessate, in quanto la nuova disciplina si rivolge, oltre che agli imprenditori edili ed ai soggetti venditori, ai tecnici, ed a professionisti quali notai, avvocati, commercialisti, ragionieri, geometri e più in generale i legali ed i consulenti operanti in tali ambiti.
Ma vediamo in concreto, ed in estrema sintesi, quali sono le principali novità introdotte dal decreto: in particolare quando e come si applichino le nuove norme e quali siano le principali garanzie concesse.

I soggetti cui si applica la nuova disciplina - Il decreto non si applica in modo generalizzato a tutte le operazioni immobiliari, ma solo a quelle negoziazioni di edifici ove venditore (denominato dalla legge “costruttore”) sia un soggetto che vende un immobile, costruito da lui medesimo o da altri (art. 1, primo comma, lettera b). Dunque la legge si applica non solo per gli acquisti fatti da chi, sia essa persona fisica o società, svolga in prima persona attività di costruzione, ma anche a chi venda un immobile costruito da terzi.
La legge qualifica invece come “acquirente” una persona fisica che acquisti un immobile o che, pur non essendone socio, abbia assunto obbligazioni con una cooperativa edilizia per ottenere l’assegnazione di un immobile (art. 1, primo comma, lettera a).
Sono esclusi pertanto dalla protezione accordata dalla legge gli acquirenti che non siano persone fisiche, quali società, associazioni, fondazioni e altri enti, anche pubblici; mentre invece vi sembrano rientrare quelle persone fisiche che compiano l’acquisto pur nell’esercizio della loro attività di impresa o professionale.

Gli immobili da costruire secondo la nuova legge - E’ importante comprendere allora quale siano le tipologie di immobili per i quali scattano gli obblighi e le garanzie che di seguito esamineremo. Per la legge “gli immobili da costruire” sono quelli per i quali il permesso di costruire o altro titolo abilitativo alla costruzione sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore della legge (21 luglio 2005), e per i quali la costruzione non sia stata ancora ultimata, versando in tale stadio da non potersi ancora richiedere l’agibilità (art. 1, primo comma, lettera d).
Il che comporta, da un lato, che la legge non si applichi agli interventi edilizi già in corso a quella data; dall’altro che, per talune specifiche situazioni, il decreto concerna anche immobili già ultimati.Non è poi rilevante la qualità della costruzione, ossia se sia abitazione, uso ufficio, capannone o altro, in quanto la legge sul punto non compie alcuna distinzione e pertanto si applica indistintamente a tutte le tipologie.

Le negoziazioni interessate e gli obblighi di forma del contratto preliminare - Va dunque detto che la nuova legge, in particolare l’obbligo fideiussorio che si esaminerà meglio di seguito, trova attuazione nei confronti di quasi tutti i tipi di contrattazione immobiliare, e pertanto oltre che nei riguardi delle compravendite, permute, divisioni, assegnazioni da società cooperative, anche ed in particolare relativamente ai vari accordi antecedenti all’acquisto e al trasferimento di proprietà vero e proprio, quali contratti preliminari, compromessi, leasing, promesse unilaterali, dazioni anticipate di somme e di caparre, eccetera (artt. 1, primo comma, lettera a) e 2, primo comma).Proprio in relazione ai contratti preliminari, la legge disciplina in maniera minuziosa ed analitica il contenuto degli stessi (art. 6), onde evitare il rischio di eccessiva genericità, se non addirittura ambiguità, cui gli stessi non di rado conducono. In tal modo si recepisce quella che è la prassi redazionale e le garanzie di norma solitamente riscontrabili nei contratti preliminari predisposti da un notaio, cui comunque di norma ci si rivolge onde meglio tutelare l’acquisto da compiere.

Le principali garanzie accordate: la fideiussione per le somme versate - La legge (art. 2 e 3) prevede quindi che in sede di stipula del contratto preliminare, o comunque di qualsiasi contratto o accordo mediante il quale, a fronte delle obbligazioni assunte e delle somme anticipate o da versare, l’acquirente non acquisti da subito la proprietà del nuovo immobile in corso di costruzione, il venditore debba rilasciare un’apposita fideiussione (bancaria o assicurativa) che garantisca tutte le somme consegnate o ancora da consegnare prima dell’atto definitivo di compravendita (coincidente dunque con il rogito notarile) e fino a tale momento.
E che la suddetta fideiussione costituisca in qualche misura il cuore dell’intervento svolto dal legislatore lo dimostra il fatto che il suo mancato rilascio legittima l’acquirente a dichiarare “nullo” il contratto, con conseguente richiesta di restituzione dei soldi già pagati, oltre che degli eventuali danni.

Un’ulteriore garanzia: l’assicurazione dell’immobile - Altra importante novità è costituita dall’obbligo gravante sul costruttore o sul venditore di immobili in costruzione di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che, per almeno dieci anni, tenga indenne l’acquirente dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere (art. 4).

Le ulteriori novità in tema di frazionamento, diritto di prelazione e fallimento - Infine, la legge completa il rafforzamento della tutela dell’acquirente, estendendo anche al promissario acquirente il diritto al frazionamento del mutuo e dell’ipoteca gravante sull’immobile in costruzione, e il correlativo divieto di procedere alla vendita prima della suddivisione in quote del finanziamento e frazionamento o della cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento, ove non accollati (artt. 7 e 8).


In pratica cosa dovrà richiedere al venditore l’acquirente di un immobile il cui permesso di costruire (o altra denuncia o provvedimento abilitativo) sia stato richiesto dopo il 21 luglio 2005 e non ancora ultimata? Che il contratto preliminare o il compromesso o comunque gli accordi e gli impegni intercorsi contengano tutti gli elementi di informativa e tutela analiticamente previsti dalla legge; che al contratto preliminare o al compromesso o comunque agli accordi o impegni accompagnati dal versamento da parte sua di somme di denaro sia concessa apposita fideiussione, bancaria o assicurativa, che garantisca la restituzione delle somme consegnate o da consegnare; che all’ultimazione dell’immobile e al definitivo trasferimento della proprietà in capo ad esso sia consegnata apposita polizza assicurativa decennale a copertura dei danni che ne possono derivare da rovina totale o parziale o gravi difetti.